Bir Yapının Gerçek Maliyeti Statik Projede Başlar

Türkiye, yüksek deprem riski taşıyan bir coğrafyada yer alıyor. Buna rağmen gayrimenkul yatırımlarında hâlâ en çok konuşulan konular; arsa payı, emsal, satış fiyatı ve metrekare maliyeti oluyor. Oysa yatırımın gerçek güvenliği ve uzun vadeli değeri, çoğu zaman göz ardı edilen bir aşamada belirlenir: yapısal tasarım (statik proje).

Bu yazıda, deprem gerçeği karşısında bir yatırımın gerçekten ne kadar “güvenli” olduğunu belirleyen teknik unsurları ve statik tasarımın yatırım maliyetleri üzerindeki doğrudan etkisini ele alıyoruz.

Deprem Yönetmeliğine Uygunluk Yeterli mi?

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018), yapıların can güvenliği açısından minimum koşullarını tanımlar. Ancak burada kritik bir ayrım vardır:

Yönetmeliğe uygun bir yapı, her zaman yatırım açısından optimum yapı değildir.

Yönetmelikler, asgari performans seviyelerini tarif eder. Oysa yatırımcı açısından esas mesele şudur:

  • Yapı, hedeflenen kullanım süresi boyunca
  • Beklenen deprem senaryolarında
  • Kabul edilebilir hasar seviyeleriyle
  • Öngörülebilir onarım maliyetleriyle

ayakta kalabilecek midir?

Bu sorunun cevabı yalnızca “ruhsat alınmış olması” ile verilmez.

Taşıyıcı Sistem Kararı: Betonarme mi, Çelik mi, Karma mı?

Bir yapının deprem davranışını belirleyen en kritik unsur taşıyıcı sistem tipidir. Bu karar genellikle mimari eskizler tamamlandıktan sonra, dar bir zaman aralığında alınır. Oysa taşıyıcı sistem kararı;

  • Yapının toplam inşaat maliyetini
  • Kat planı esnekliğini
  • Deprem sonrası hasar senaryolarını
  • Güçlendirme veya onarım ihtiyacını

doğrudan etkiler.

Sık Yapılan Hata:

Taşıyıcı sistemin yalnızca ilk yapım maliyetine bakılarak seçilmesi.

Doğru Yaklaşım:

Taşıyıcı sistemin;

  • Zemin koşulları
  • Yapı yüksekliği
  • Mimari açıklıklar
  • Deprem tehlike parametreleri

ile birlikte yaşam döngüsü maliyeti üzerinden değerlendirilmesi.

Ucuz başlayan bir sistem, deprem sonrası çok pahalı bir yatırıma dönüşebilir.

Zemin Gerçeği: Görmezden Gelinen En Büyük Risk

Deprem performansını yalnızca üst yapı belirlemez. Zemin, çoğu zaman yatırımın kaderini belirler.

Yetersiz veya yüzeysel hazırlanmış zemin etütleri;

  • Yanlış temel tipine
  • Gereksiz kazık uygulamalarına
  • Beklenmeyen oturmalara
  • İnşaat sırasında ilave maliyetlere

neden olur.

Teknik Gerçek:

Zemin parametreleri doğru belirlenmeden yapılan statik tasarım, eksik bilgiyle alınmış bir yatırım kararıdır.

Bu nedenle yatırımcı için zemin etüdü, “zorunlu bir evrak” değil, stratejik bir teknik veri olarak ele alınmalıdır.

“Uygun” Statik Proje ile “Optimum” Statik Proje Arasındaki Fark

Piyasada çok sık karşılaşılan iki kavram vardır:

  • Yönetmeliğe uygun statik proje
  • Optimum statik proje

Her ikisi de ruhsat alabilir. Ancak yatırım açısından sonuçları çok farklıdır.

Yönetmeliğe Uygun Proje:

  • Minimum koşulları sağlar
  • Çoğu zaman tek senaryo üzerinden çözülür
  • Revizyonlara açıktır

Optimum Proje:

  • Farklı deprem senaryolarını dikkate alır
  • Mimari ve zeminle entegre geliştirilir
  • Malzeme, süre ve maliyet açısından dengelidir

Yatırımcı açısından esas kazanç, ikinci yaklaşımdadır.

Deprem Performansı = Hasarsızlık Değildir

Özellikle yatırımcılar arasında yaygın bir yanlış algı vardır:

“Yapı depremde hasar görmeyecek.”

Gerçekte ise mühendislik yaklaşımı şunu hedefler:

  • Can güvenliğinin sağlanması
  • Kontrollü ve öngörülebilir hasar
  • Onarılabilirlik

Bir yapının deprem sonrası tamamen hasarsız kalması, çoğu zaman ekonomik değildir. Önemli olan:

  • Hasarın nerede oluşacağı
  • Onarım süresinin ve maliyetinin ne olacağı
  • Kullanım kesintisinin ne kadar süreceği

Bu sorulara tasarım aşamasında cevap verilmelidir.

Statik Proje, Mimariyi Takip Etmez; Mimariyi Yönlendirir

Bir diğer kritik yatırım hatası:

“Önce mimariyi çözelim, statik sonra uyar.”

Bu yaklaşım;

  • Gereksiz perde yerleşimlerine
  • Kullanışsız planlara
  • Son dakika revizyonlarına
  • Artan metrekare maliyetlerine

yol açar.

Doğru süreçte statik, mimariyi kısıtlayan değil yönlendiren bir disiplindir. Bu da ancak erken aşama teknik koordinasyonla mümkündür.

BIM ve Erken Teknik Koordinasyonun Yatırımcıya Katkısı

Yapı Bilgi Modellemesi (BIM), deprem güvenliği açısından yalnızca bir çizim aracı değildir.

BIM sayesinde:

  • Taşıyıcı sistem – MEP çakışmaları erken aşamada görülür
  • Kolon, perde ve tesisat ilişkileri netleşir
  • Saha revizyonları minimize edilir
  • Metraj ve maliyet doğruluğu artar

Bu da doğrudan:

  • Daha öngörülebilir bütçe
  • Daha kısa inşaat süresi
  • Daha az teknik sürpriz

anlamına gelir.

Yatırımcılar İçin Erken Aşama Teknik Kontrol Checklist’i

Bir projeye başlamadan önce şu soruların net cevapları olmalıdır:

  • Zemin etüdü detay seviyesi yeterli mi?
  • Taşıyıcı sistem alternatifleri değerlendirildi mi?
  • Deprem performans hedefleri tanımlandı mı?
  • Mimari–statik koordinasyon sağlandı mı?
  • MEP sistemleri taşıyıcı sistemle entegre mi?

Bu sorulara net cevap verilemeyen projelerde risk, genellikle ilerleyen aşamalarda ortaya çıkar.

Sonuç: Deprem Güvenliği Bir Maliyet Değil, Yatırım Sigortasıdır

Deprem gerçeği, Türkiye’de bir ihtimal değil kesinliktir. Bu nedenle deprem güvenliği;

  • Ekstra bir maliyet
  • Sonradan çözülecek bir konu
  • Ruhsat aşamasında “halledilecek” bir detay

olarak görülmemelidir.

Doğru kurgulanmış bir statik proje;

  • Yatırımın sürekliliğini
  • Gayrimenkulün piyasa değerini
  • Deprem sonrası toparlanma hızını

doğrudan belirler.

Bir yapının gerçek maliyeti, betonda değil; tasarım kararlarında gizlidir.